作者: 陳 霞 來源: 菏澤日報 發表時間： 2022-04-19 10:04
結合當前市場情況，業內對二手房交易中容易出現問題的一些環節做出三大理性購房提醒：
涉房產權相關問題要核實清楚
二手房交易大多都是通過網絡或者中介門店發布，如果前期沒有第三方中介機構提前篩選房源，都是購房者自己通過網絡平臺對接房主看房，這種情況下就要對房屋權屬和房屋共有人、是否存在抵押等情況做好詳細了解與調查。重點需要注意出賣人的身份，要核實出賣人是不是真正的房屋所有權人，務必核對其房屋不動產權證書（或者房產證、土地證）及身份證件。對于辦理委托公證賣房的情況，通常有許多不可知的風險，尤需謹慎。
其次要注意核實房屋權屬，主要是搞清楚房屋權屬有沒有爭議，有沒有存在抵押等情況?？梢酝ㄟ^查看房屋所有權證，必要時也可以到住建部門或者不動產登記中心核對真偽。如房屋存在共有人，則必須讓共有人也在買賣合同上簽字。司法實踐中，出現過冒名頂替簽字的情況，所以尤其需要注意仔細核對簽名人的身份；還要注意是否存在用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍的情形。否則，很可能錢房兩空；還要注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權屬轉讓的，避免付款后房屋無法交付；另外，如果房屋有附屬設施如車位、地下室一起打包出售的，也應該明確價款中是否包含這些附屬設施，特別是那些價值較大的設施設備的。
注意土地使用年限
提前弄清過戶各類稅費
在二手房交易過程中還應該注意到土地年限問題。雖然住宅的土地使用期限最長是70年，但是因為二手房在貸款時會有房齡過老銀行按揭貸款申請難的一些實操問題，所以買房時務必要問清楚房屋具體的房齡。如采取按揭貸款購房的方式進行購房的，對購房人沒有獲得銀行貸款審批的后續處理方式也要提前做好預判與約定，避免以后產生糾紛。
還有一些房產是蓋在工業用地或者商業用地上的居住用房，這些房產交易過戶時的稅費與70年住宅交易成本不同，稅費高。所以這些具體問題，買房人一定要提前核實清楚，避免過戶交易時的突發狀況。
二手房交易過程中，需明確各項稅費的承擔，包括增值稅、個人所得稅、印花稅、契稅等。在實際交易中，賣家經常將稅費轉嫁到買家身上，所以在實踐中，需對各項稅費的承擔做明確的約定。
查驗房屋是否存在出租
避免陰陽合同
二手房交易時還應該詢問清楚該房屋是否存在出租，出租約定的年限及涉及到房屋銷售時對租戶的一些善后條款。如果房屋已出租他人的，會導致買房人無法實際居住，因此買房人務必實地查看核實房屋是否存在出租情況。如有，應盡量要求房東在交易前處理好租賃事宜。在看房過程中，還應該提前溝通好精裝房內家具、家電等設備是否搬離等實際問題。
另外，針對在二手房交易中有購房者為避稅而簽訂價款約定不一致的陰陽合同現象，業內提醒這樣的二手房交易存在較大風險，如產生糾紛訴諸法律，則法院會認定真實意思的買賣合同，因此應盡量避免簽訂陰陽合同。陳 霞
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